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Salut la Team Rentable, bienvenue dans cet article immo.

Pourquoi faire un aller-retour en résidence principale ?

Bah, tout simplement pour faire du cash, du bon gros cash. Parce qu’on va bénéficier… d’une exonération d’impôts sur la revente de sa résidence principale. C’est l’article 150 du Code général des impôts. On va voir ensemble quels sont tous les prérequis pour bien tomber dans cette exonération de vente de résidence principale. Et pour les petits malins de la Team Rentable qui veulent faire ça plusieurs fois, ou ceux qui veulent faire ça rapidement, donc en utilisant vraiment le système, cette exonération, pour faire du cash, mais en mode investisseur, donc j’achète ma résidence principale avec un mindset d’investisseur, bah, on n’a pas envie d’être requalifié, redressé par les impôts et de se retrouver à payer la fameuse plus-value. Donc les questions sont souvent les mêmes.

Combien de temps la garder ? Qu’est-ce qu’il faut faire ou pas ? On va voir ça tout de suite et jeter un œil au texte. Donc l’article 150 U du Code général des impôts. Et c’est tout simplement au 1 du 2 qu’on parle. On va voir ces 2 phrases. « Les dispositions du 1 ne s’appliquent pas « aux immeubles et parties d’immeubles « ou au droit relatif à ces biens, « qui constituent la résidence principale du cédant « au jour de la cession. » Puisqu’ici, on nous dit que pour l’immobilier, on va payer de la plus-value, mais ici, on nous dit que : « Pour la résidence principale du cédant « au jour de la cession, « il n’y aura pas de plus-value. » Alors quand on s’intéresse aux lois, et vraiment, je te recommande, et notamment pour l’immobilier, d’aller souvent vérifier par toi-même et de pas écouter par-ci, par-là, tout ce qui se dit sur Internet, pour 2 raisons : y a pas mal de touristes et que, parfois, des vidéos sont tournées y a 1 an, 2 ans, 3 ans, et la loi change souvent dans l’immobilier, d’où l’intérêt d’une bonne formation mise à jour régulièrement et financée par tous les dispositifs de l’État.

Non, mais, vraiment, va vérifier par toi-même dans les articles de loi. Et au-delà des articles de loi, ce qu’il faut prendre comme réflexe, c’est d’aller voir le BOFiP. Le BOFiP, il est ici. C’est le Bulletin officiel des finances publiques. Donc en gros, pour chaque… Enfin, pour la majorité, pour beaucoup, de lois et d’articles de loi, on a une doctrine fiscale dans ce fameux BOFiP, qui vient globalement nous donner plus de relief, de contours aux lois, parce que la loi te dit : « Si c’est ta résidence principale « au jour de la cession, tu es exonéré. » Le BOFiP, lui, va tailler tous les cas possibles et définir un petit peu mieux la résidence principale, pourquoi l’exonération, comment, les cas particuliers. Donc ce qui nous intéresse ici, c’est la notion la plus importante, de résidence habituelle et de résidence effective. C’est ces 2 notions qui sont les plus importantes. À partir du moment où tu restes dans ces 2 cas-là, y a pas de « faut que j’habite 1 an, 2 ans, 5 ans, 6 mois », la loi ne dit rien à ce sujet. C’est la question numéro 1. Il va falloir interpréter. Je vais te donner un petit peu plus loin… si c’était moi à ta place, ce que je ferais, comment, et sur quels points précis je me blinderais. Mais déjà, comprenons ça. La résidence habituelle, OK ? « Elle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside « habituellement la majeure partie de l’année. « Il s’agit d’une question de fait « qu’il appartient à l’administration d’apprécier « sous le contrôle du juge de l’impôt. »

En gros, on te dit : « Ta résidence principale, c’est l’endroit où tu habites « la majeure partie de l’année, et si jamais on a envie « de te redresser, de lancer un contrôle, « ce sera au juge de l’impôt de trancher « si oui ou non, c’est bien ta résidence habituelle « sur ce point-là. » Je vais te donner plus loin les points pour que ça soit ta résidence habituelle.

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La résidence effective, 2e point important, « Il doit s’agir de la résidence effective. « L’utilisation temporaire d’un logement ne peut « être regardée comme suffisante « pour que le logement ait le caractère d’une résidence « principale susceptible de bénéficier de l’exonération. « Lorsqu’un doute subsiste, « le contribuable est tenu de prouver par tous les moyens « l’effectivité de la résidence. » C’est la même chose, globalement. Ça doit être vraiment ta vraie résidence principale, et si on a un doute, ce sera à toi de prouver qu’elle est ta résidence principale. Autre point important qu’il faut comprendre. Avec ta résidence principale, viennent un certain nombre de dépendances, garages, jardin, chemin d’accès, place de parking, cave, grange, éventuellement, etc. Tout ce qui est dépendances qui sont citées dans le BOFiP comme immédiates et nécessaires. Donc immédiates, on a une notion de proximité, et nécessaires, on a une notion qu’elles doivent être utiles au logement, typiquement, une place de parking, c’est une dépendance immédiate et nécessaire à ce logement. Donc toutes ces dépendances sont également exonérées. Par exemple, quelqu’un qui vendrait sa maison, avec un terrain autour et une grange, eh bien, si je vends tout ensemble, je suis exonéré sur la totalité, même si peut-être que mon acheteur, il va faire une division, je suis exonéré sur la totalité si cette dépendance est immédiate et nécessaire et que j’ai les 2 conditions préalables.

Donc ça se passe ici, dans le BOFiP, à l’article 4, les dépendances immédiates et nécessaires. Maintenant, ce qui va nous intéresser, c’est d’élaborer une check-list, de se dire : OK, si j’étais toi… Si j’étais dans la volonté de faire de l’aller-retour en résidence principale en étant le bon élève, pour être sûr et certain de ne pas me faire redresser, de pas payer une plus-value que je ne pensais pas payer, et les intérêts de retard, et les pénalités, etc. Alors je t’ai élaboré une petite check-list.

La check-list et les cas particuliers

1re chose : habiter réellement là-dedans. Même si c’est en travaux, même si… Même si je fais ça par phases, même si je décide… D’ailleurs, les travaux ne sont pas forcément nécessaires y a aucune notion de travaux là-dedans. Ça peut être j’habite dedans, et je décide de revendre après 6 mois, 1 ans, sans avoir fait de travaux ou je vais habiter dedans, et j’habite un petit peu dans le chantier et je fais les travaux par phases, un peu en haut, en bas, je me déplace, etc. D’ailleurs, c’est souvent le cas de pas mal de membres de la Team Rentable, et notamment plein de gens qui sont artisans, qui font déjà des travaux leur métier et qui, en résidence principale, achètent une maison à rénover, par exemple, et vont faire des phases de travaux et se déplacer. Y a quand même un prérequis qui est de comprendre que soit je vais vivre dans les travaux, soit, si je ne vis pas dans les travaux, je vais me taper 2 déménagements successifs, pour aller dedans et quand je vais vendre pour habiter ailleurs, voire plus si je veux enchaîner. Donc il faut comprendre que si tu décides de faire ça, ne joue pas à ne pas aller dedans parce que là, vraiment, ça va être plus facile de te redresser. Donc accepte dès le début de dire : « Je vais déménager souvent, « mais c’est un investissement. »

2e chose… ils vont contrôler, s’ils contrôlent, tout ce qui est abonnements. Ça, clairement, on a vu des redressements, des jurisprudences, des procès qui se sont passés où, la 1re chose qu’ils voient, c’est les abonnements. Eau, électricité, Internet. Donc il faut que ces abonnements soient présents. Ça prouve que tu habites dedans, ou en tout cas que quelqu’un habite dedans. Les abonnements ne suffisent pas. Ils vont vérifier la consommation. Si j’ai un abonnement eau, un abonnement électricité, et que je consomme 10 fois moins, 100 fois moins qu’un logement de taille équivalente, ils vont dire : « Vous êtes mignon, « vous avez juste pris l’abonnement, « personne n’a habité à l’intérieur « puisque la consommation n’est pas là. » Donc abonnement, et consommation normale d’eau et d’électricité. Attestation d’assurance. Logement assuré puisque tu habites dedans. Relevés. Charges de copro, etc. Bah, oui, je suis un copropriétaire classique, je paie mes charges, ça vient prouver que je suis quelqu’un de normal en résidence principale.

Contracter un prêt résidence principale. Tu vas voir que dans les banques, on va qualifier ton prêt. Est-ce que c’est pour du locatif ou une résidence principale ? Bien souvent, ça va être écrit sur les offres de prêt. Souvent, tu vas avoir des échanges de mails avec ton conseiller où y aura écrit : « Voilà le prêt pour votre résidence principale », donc ça prouve aussi que c’est ta résidence principale et que tu ne gruges pas. Parfois dans l’acte d’achat, aussi, certains notaires indiquent… à quoi va servir le bien. Ce bien va servir pour de l’investissement locatif, il a destination d’investissement locatif ou destination de résidence principale. Donc ça ne mange pas de pain au moment de l’achet de vérifier que dans l’acte, il est indiqué que ce bien est à destination de ta résidence principale,

Ce qui peut aider aussi à dissiper les doutes, c’est d’avoir des photos. Des photos de toi à l’intérieur, de ta famille, tes enfants, avec des meubles, pas un truc vide, de tes amis… Ça peut aider. Avoir déclaré son changement d’adresse.

Aux impôts, tu sais comment ça marche, il faut déclarer sa nouvelle adresse, le changement d’adresse, donc forcément, tu habites à l’intérieur. Et ça va déclencher, autre point important, ce qui est taxe d’habitation si tu es concerné, ou taxe foncière. Donc si j’ai déclaré un changement d’adresse, je paie la taxe d’habitation, ou la taxe foncière, normalement, j’arrive quand même avec tout ça, à un faisceau de preuves tel que même si je vends ma résidence principale très rapidement, au bout de 6 mois, au bout de 8 mois, ce qui est un délai court qui va potentiellement déclencher un contrôle, parce qu’étant donné que dans la loi, y a pas de temps minimum… On ne dit pas : « C’est 1 an », « C’est 2 mois »… Pour baser ses redressements, elle va se dire : « Regardons les gens qui pourraient gruger. » Donc ces gens, c’est quoi ? C’est des gens qui achètent et revendent après 2, 4, 8 mois, elle ne va pas aller voir quelqu’un qui revend au bout de 10 ans. D’avoir toutes ces preuves et ces éléments en place, ça va te blinder, même si tu revends vite. Et tu pourras faire un aller-retour en résidence principale en 6 mois, 8 mois, et prouver que c’était bien ta résidence principale, donc que ne t’es pas en train de gruger les impôts.

Attention, point extrêmement important… On me pose souvent la question : « Yann, j’ai cette résidence principale, « je vais ailleurs, et j’hésite. « Qu’est-ce que je fais ? « Je la loue ou je la vends ? » Ma réponse, dans 99 % des cas, c’est : tu la vends. Si tu la vends, tu profites de l’exonération de plus-value. Si tu la loues, tu perds ton exonération. Même si tu la loues une journée. Tu loues ta résidence principale, tu te dis : « Je la loue 2 mois, 6 mois, 1 ans, « et après, je vais la vendre. » Je suis plus exonéré. OK ? Il faut que je reprenne le truc à zéro, que je retourne habiter dedans, que je remette les preuves en place, etc. Donc ne pas la mettre à louer, pas une seule journée, même pas de la courte durée, sinon, tu perds la qualification de résidence principale.

Petite parenthèse pour la construction, l’autoconstruction. Peut-être que tu te demandes : « Mais si je construis une maison, « j’autoconstruis une maison ou je fais la construire, « qui est ma résidence principale, « vouée à être ma résidence principale « et que je la revends ? » Ça ne fonctionne pas, bien sûr. Parce que tu n’as jamais physiquement habité dedans. Par contre, il y a quelques cas particuliers. En cas de séparation de conjoint, en cas de divorce… en cas de mutation professionnelle, en cas de décès… j’ai une tolérance. Et même si j’ai fait construire ce qui est destiné à être ma résidence principale et je l’ai vendu sans avoir eu le temps d’habiter dedans, je vais profiter de l’exonération. Par contre, petit point important à savoir… pour le cas du décès et de la mutation professionnelle, petite subtilité… je profite de l’exonération, mais si je n’ai pas racheté de nouvelle résidence principale. OK ? Pour les autres cas, dans l’intervalle, je peux avoir racheté, j’aurai quand même l’exonération. Pour ces 2 cas-là, je ne dois pas racheter, quitte à partir en location.

Maintenant, les cas particuliers. Pour un immeuble… Admettons que je possède un immeuble et que je vis dans un des logements, ce qui est une technique plutôt smart pour un investisseur rentable. Ça permet d’investir et de diminuer ses coûts de résidence principale et d’avoir le meilleur des 2 mondes, si on accepte de vivre au milieu de ses locataires. Je peux profiter de l’exonération au moment de la vente de l’immeuble, mais uniquement sur la partie effective, qui est bien ma résidence principale. Donc la quote-part, on va le découper avec le notaire, de cet appartement, au sein de cet immeuble. Pour les usages professionnels, c’est-à-dire tu as ta société dans ta résidence principale… Souvent, on met le siège de sa société dans sa résidence. Ou alors, tu as éventuellement une partie de ton habitation destinée à ton activité professionnelle, ça peut être par exemple un commerce. Admettons que tu aies un immeuble avec ton appartement à l’étage et en dessous ton commerce. Ça ne va pas se comporter exactement pareil.

Pour ce qui est domiciliation de société, si c’est une simple domiciliation, il n’y a pas d’usage professionnel, tu vas être exonéré sur la totalité. Mais si y a un usage professionnel, ici avec un fonds de commerce, tu vas être exonéré uniquement sur la partie qui constitue ton habitation, de la même façon que pour le cas où j’habite un appartement de l’immeuble. Un autre cas particulier qui peut être intéressant, si jamais tu as une grande famille et tu as des ascendants ou des descendants au même endroit. Un exemple très simple. T’as un immeuble, tu habites un des appartements, et dans l’appartement immédiatement à côté, tu vas avoir des ascendants ou des descendants, donc par exemple des enfants, des grands-parents… dans cet appartement-là. Si, encore une fois à prouver en cas de redressement, il est prouvé par A+B, un nombre de chambres, etc., que ta résidence principale est trop petite pour loger tout le monde et que c’est justifié que tes ascendants ou descendants soient dans l’appartement au-dessus, en dessous ou à côté, tu peux être exonéré sur la totalité de ces 2, 3 ou voire 4 appartements à partir du moment où c’est justifié que tu avais besoin d’autant d’espace pour ces personnes.

Encore un cas particulier intéressant, si jamais tu es incarcéré, tu es en prison, si le contribuable est en prison au moment de la vente de sa résidence principale, ça n’est plus sa résidence principale, il est en prison, eh bien, le fisc a pensé à lui et il sera tout de même exonéré de la vente de cette résidence. Et dernier cas particulier, dernier point d’attention, pour les grandes maisons, les grands domaines, partons du principe, par exemple, que tu vends une maison sur un terrain, et à côté, y a un autre terrain, qui est constructible, pour profiter de l’exonération, il faut être intelligent, on ne va pas vendre le terrain constructible d’un côté comme terrain constructible, on va payer des impôts, et la résidence principale comme maison avec terrain. Ce qu’il faut faire, c’est vendre les choses comme un tout indissociable. C’est la façon dont ça va être écrit dans l’acte et de le présenter à l’acquéreur. Par contre, les acquéreurs peuvent être différents. Y a une tolérance. Si jamais tu vends la totalité le même jour à 2 acquéreurs, ça va fonctionner.

Un autre exemple. Si tu as ta résidence principale et une grange sur un terrain à côté, que tu vends à 2 acquéreurs, un pour la grange et le terrain et l’autre pour la résidence principale en même temps, comme un tout, tu vas être exonéré sur la totalité.

Donc encore une fois, à bien checker avec ton notaire en avance pour écrire les choses correctement et faire coïncider les signatures.

À très bientôt. Ciao.

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