Salut la Team Rentable !

Avant de commencer, important de le préciser, on va parler d’exemples pour obtenir 1 000 euros de revenus passifs par mois, et le but aujourd’hui, c’est un peu de s’amuser à voir 3 cas possibles et faire un ranking pour se rendre compte des tenants et aboutissants de tel ou tel style d’investissement.

Et 2e chose à comprendre très… qui est très importante, c’est que finalement, les revenus passifs ne sont pas vraiment des revenus passifs dès le début, OK ? Y a toujours une mise en place active pour arriver à des revenus passifs. On n’est pas en mode la chaîne YouTube baguette magique et Lamborghini. La réalité, c’est que les revenus passifs, ça existe, ça fonctionne très bien, c’est super, c’est cool, mais la mise en place de ces revenus passifs doit être active.

Ça demande du travail, de la mise en place, et parfois, ça peut être compliqué et long. Par contre, une fois qu’ils sont là, en place, on a plusieurs niveaux de passivité dans les revenus. On a des revenus qui sont 100 % passifs, on ne va vraiment rien faire et ça va être de l’argent gratuit, et puis, on a des revenus plus ou moins semi-passifs.

On va voir 3 stratégies.

On va faire une battle entre 3 stratégies pour se rendre compte des points forts et des points faibles, finalement, de 3 styles d’investissement. On va prendre l’immobilier et on va faire un cas classique que pourrait rencontrer un débutant ou un semi-débutant en début de parcours immobilier.

On va prendre une stratégie en bourse très passive, très papa-maman, un portefeuille de dividendes très long terme, très passif, pas de gestion. Et une autre stratégie bourse, mais de trading, donc gestion beaucoup plus active et beaucoup plus court terme. Et on va faire un tableau et donner des notes autour de tout ça.

Donc les critères qu’on va prendre pour noter, il en faut. Le 1er, ça va être le capital engagé. On va regarder globalement combien on doit apporter de cash dans l’affaire. Moins on va apporter de cash, meilleure sera la note.

On va voir le temps de mise en place. Je te l’ai dit, les revenus passifs, avant de le devenir, ils vont être actifs. Donc on va voir le temps de mise en place. Plus c’est facile et rapide, surtout, à mettre en place, et plus y aura une meilleure note.

On va regarder la gestion et surtout la passivité de l’investissement, puisque, je te l’ai dit, y a plusieurs types d’investissements passifs. Donc plus il sera ra passif, moins j’ai besoin de m’en occuper et meilleure sera la note.

On va regarder le risque. Investissement plus ou moins risqué. Moins il est risqué, meilleure sera la note.

On va regarder la liquidité. La liquidité, c’est en combien de temps je peux récupérer mon argent si je veux sortir de l’investissement. Est-ce que l’investissement est liquide ? Pareil, plus c’est rapide, liquide, meilleure sera la note.

Et on va regarder la fiscalité, puisque la fiscalité est partout, mais on va regarder les optimisations fiscales. Puisque la fiscalité, il faudra la payer, par contre, y a certains types d’investissements qu’on peut optimiser avec des dispositifs qui vont nous permettre de payer moins ou de payer plus tard.

Alors c’est parti.

1er investissement : immobilier.

Donc pour l’investissement immobilier ; j’ai pris un cas qui peut arriver, qui est globalement simple et avec l’objectif de faire le plus rapidement et efficacement ces 1 000 euros de cash-flow net par mois. Donc j’ai pris des petites surfaces, un immeuble, 6 studios. Les petites surfaces ont un meilleur rendement au mètre carré. C’est plus simple d’avoir une bonne rentabilité, puisqu’on va viser une rentabilité de 12 % brut pour aller chercher notre cash-flow.

Je sais, 12 % brut, c’est beaucoup. Je ne suis pas là, encore une fois, pour te vendre du rêve, tu ne vas pas trouver 12 % de rentabilité en scrollant sur le Bon Coin. Ça se trouve sur le terrain. Il va falloir faire du réseau, beaucoup d’offres, avoir beaucoup de refus, négocier, mais la Team Rentable le sait, il y a de très bonnes affaires, et d’ailleurs, un investisseur rentable cherche uniquement des bonnes affaires, pas des trucs moyens.

C’est vraiment ce que tu dois viser, un 12, un 10 grand minimum brut, OK ? Donc c’est ce qu’on va viser. 6 studios. J’aurais aussi pu prendre de la coloc.12 % brut. On va acheter cet immeuble 350 000 euros, ce qui est réaliste. On va mettre des frais de notaire et de l’ameublement, on va louer en meublé. J’ai décidé de mettre un petit apport.

Pourquoi ? Encore une fois, stratégie de cash-flow, Et là, on cherche à avoir le plus de cash-flow le plus vite possible. Donc si on met un petit apport, on va diminuer nos mensualités et augmenter notre cash-flow. On va mettre 40 000 euros d’apport pour les frais de notaire et les meubles. Et ça nous aidera à avoir notre prêt plus facilement, puisque c’est un apport quand même conséquent, un peu plus de 10 %.

On va louer tout ça 42 000 euros de loyers annuels. On aura 17 000 euros de remboursement de prêt, à peu près, avec un prêt sur 25 ans. Et j’ai mis 13 000 euros de frais divers et taxes locales, donc pour payer les taxes locales ainsi que les menues réparations et tout ce qui peut se présenter. Donc ça, ce type d’investissement, ça pourrait être un autre, ça va nous amener un cash-flow mensuel net, pour le coup, de 1 000 euros.

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Et pourquoi il est facilement net ? Parce qu’on va le monter en LMNP. Je te renvoie vers plein de vidéos que j’ai faites sur le régime en meublé, et notamment particulièrement le LMNP.

On va pouvoir avoir des facilités fiscales, optimiser notre fiscalité, et notamment payer aucun impôt les 1res années, donc il va être facile, avec ce montage-là, cet exemple-là, d’arriver à 1 000 euros net.

Mais attention, l’immobilier ça a aussi ce problème-là, et notamment ces montages-là, d’être un peu toujours la fuite en avant. Les 1res années, je ne paierai pas d’impôts parce que je vais avoir des charges d’amortissement, de dégrèvement, que je vais pouvoir impacter sur ma fiscalité, et donc arriver à zéro. Mais avec le temps, ça va remonter. Donc si je veux rester à zéro, continuer à optimiser, il va falloir que je continue à acheter, à faire des travaux, voire que je change de stratégie en société, etc. Donc on arrive, avec cet exemple-là, à 1 000 euros de cash-flow net impôts payés, en tout cas les 1res années.

La bourse bon père de famille

Portefeuille papa-maman. Un portefeuille à dividendes. Pour les débutants, les dividendes, c’est une participation au bénéfice des sociétés que je vais acheter dans mon portefeuille, et globalement un objectif réaliste de dividendes annuels sur ce genre de portefeuille, pour qu’il soit secure, que j’aie pas peur toute la journée, on va être à peu près à 4 % de dividendes annuels.

On peut faire mieux, mais je vise là le portefeuille super tranquille, je le mets en place et je l’oublie. Donc 4 % de dividendes annuels c’est complètement réaliste pour ce genre de portefeuille. Donc pour arriver à mes 1 000 euros net par mois avec mon portefeuille à 4 % de dividendes, il va me falloir 428 625 euros, très précisément d’investissement sur mon portefeuille boursier

Donc là, tu vas me dire : « Yann, du coup, c’est pas rentable « parce que 4 %… » On comprend bien, si je le mets en face de l’immobilier, 12 % brut d’un côté, qui sont finalement quasiment net parce qu’y a pas d’impôt les 1res années, à part les frais et charges. 4 % de l’autre côté qui vont se manger l’impôt, etc., donc forcément, il faut 428 000 et quelques. Mais ce qu’il faut aussi comprendre avec cette stratégie, c’est que la bourse…monte dans le temps, historiquement. Et plus on va laisser notre portefeuille en place, et plus on a une chance de profiter de cette hausse durable.

Et quand on regarde sur plus de 150, 200 ans de données boursières, l’évolution moyenne, ça va être entre 8, 10, 12 %, avec dividendes réinvestis, d’augmentation annuelle moyenne, suivant les marchés.

Donc si je regarde 8 à 10 % d’évolution annuelle, et que je mets ça dans la balance, c’est plus intéressant. Là, je te dis qu’il faut 428 000 pour 1 000 euros de dividendes net, impôts payés, flat tax payée, par mois. Par contre, ces mêmes 428 000, 8 à 10 % d’augmentation par an, en 10 ans, voire un peu moins, avec les intérêts composés, je vais doubler mon portefeuille. Donc ce que je perds d’un côté, je le retrouve de l’autre. La valeur du portefeuille va doubler, mes dividendes aussi vont augmenter puisqu’y a 2 effets, la valeur des sociétés va augmenter, les bénéfices peut-être aussi, donc elles vont augmenter leurs dividendes également. Il ne faut pas regarder que la valeur faciale des dividendes parce qu’on est sur une stratégie long-termiste et sur une stratégie réservoir de cash. C’est-à-dire que j’ai du cash, et contrairement au bien immobilier, où, si je veux retrouver mon cash, faut passer par la vente, la libération d’appartements, parfois de la rénovation… Si c’est ma RP, si on prend cet exemple, faut que je déménage, etc.

Là, un portefeuille comme ça, je récupère l’argent du jour au lendemain. La totalité si j’ai envie, 5 %, 10 %… Donc je peux arbitrer beaucoup mieux et je vais payer de l’impôt que sur mes dividendes, à partir du moment où je ne vends pas mes positions, et je peux laisser mon portefeuille grossir.

La stratégie de trading.

La stratégie de trading, même idée, on va injecter de l’argent. Par contre, le rendement est meilleur. On va viser réalistiquement, en étant un trader classique, on va dire, sans faire des performances de dingue parce qu’il faut viser la régularité sans vendre du rêve non plus. On va viser 2 % par mois, 24 % par an. C’est déjà une bonne, voire très bonne performance en trading. Si tu tiens 2 % par mois lissés sur toute l’année plusieurs années, franchement, bravo.

Alors oui, tu peux faire plus, on peut toujours faire plus. C’est plus facile de faire plus avec des petits capitaux parce que tu vas prendre plus de risques. Y a des notions de levier qui vont pas être les mêmes. Mais avec un capital raisonnable, voire même important, on va dire au-dessus de 10 000 euros, puis 20, 50, 100, etc., viser 2 % par mois et le tenir, c’est parfait.

T’as ce qu’il faut. Quand même, on parle de 24 % par an. Donc sur cette base, il nous faut un capital très exactement de 71 437 euros pour arriver à 1 000 euros par mois, pareil encore une fois, net, une fois les impôts, la taxe payée, avec son trading. Avec le même avantage de liquidités que pour la bourse, je peux récupérer mon capital en totalité ou en partie immédiatement, sans payer d’impôts parce que c’est mon capital de départ qui n’a pas augmenté, qui n’est pas sur une ligne d’action comme précédemment.

Je vais payer que sur mes plus-values, à chaque fois que je les réalise, tout simplement.

Quelle est la meilleure stratégie ?

Donc maintenant qu’on a vu, qu’on a posé les 3 exemples, immobilier, avec notre stratégie de studios, bourse, avec notre stratégie dividendes long terme, et trading, avec notre stratégie de trading de façon sécurisée, et, si possible, régulière, mettons les scores au tableau et voyons ce que ça donne.

On donne les points. Pour l’immobilier. Rappel des catégories : capital engagé, temps de mise en place, passivité, risques, liquidité, fiscalité.

Pour l’immobilier, le capital engagé, je vais mettre la meilleure note, 3 points, parce que là, dans mon exemple, on a fait un apport, mais dans l’immobilier locatif, il n’est pas forcé de faire un apport. On peut emprunter toute la somme, on peut même emprunter plus pour les travaux, le notaire… Donc immobilier, capital engagé, meilleure note. La bourse, capital engagé, on l’a vu, il faut un gros capital si je veux commencer à faire des dividendes intéressants. Donc je vais mettre la moins bonne note sur la bourse, je vais mettre 1. Et pour le trading, c’est un entredeux, on va mettre 2.

Pour le temps de mise en place, l’immobilier, c’est long. Je te l’ai dit, ne faut pas croire qu’en une semaine, tu vas acheter cet immeuble. Tu vas y passer du temps. Réalistiquement, tu vas y passer un minimum de 3 à 4 mois, vraiment minimum, et plutôt une moyenne de 6-8 mois, voire 1 an, ce n’est pas déconnant. On ne va pas mettre une super note au temps de mise en place. On va mettre le minimum, 1 point. Pour la bourse, temps de mise en place, c’est top. Rapide, précis, je clique, j’achète, je fais mon étude, c’est très rapide, et avec un portefeuille passif, long terme. Donc meilleure note, 3 points pour la bourse. Et le trading, pareil, temps de mise en place, je fais un virement chez mon broker et j’ai un compte. 3 points pour le temps de mise en place.

La passivité. La passivité, je te rappelle, comment je vais gérer au jour le jour ? Est-ce que ça me prendra du temps ? L’immobilier, je suis désolé, ça serait mentir de dire il n’y a jamais d'emmerdes, de travaux, de locataire qui a dégradé quelque chose qu’il faut changer, n’qu’y a pas d’état des lieux, de rendez-vous bancaires. Donc ce n’est pas super passif. Ça reste passif, ça reste la catégorie passifs, mais passif à moitié actif. Donc je mets la note minimum, 1 pour l’immobilier. Pour la bourse, la stratégie long terme, bon père de famille, je ne touche rien, passivité maximum. 3 points, je ne fais juste rien. Et pour le trading, entredeux, 2 points parce qu’étant donné que je vais faire des opérations régulières, j’ai besoin de passer par une phase d’étude et de venir arbitrer mes positions, même si des solutions d’automatisation existent, et notamment ARYA Pro, hein, petit instant pub.

Le risque, maintenant. Alors l’immobilier, pour le coup, si on fait les choses correctement, qu’on est bien formé, qu’on ne va pas plus vite que la musique, le risque est très, très limité, donc la meilleure note : Je mets 3 points à l’immobilier pour le risque. La bourse, avec la stratégie très long terme, la stratégie très passive… C’est une stratégie qui n’est pas risquée, ou pas plus que ça. Je peux me prendre des méchants coups pendant les crises, mais si je regarde l’historique des marchés financiers sur des dizaines ou des centaines d’années, le risque est faible. Le seul risque, c’est d’avoir besoin de son argent au mauvais moment. Donc je vais mettre une note moyenne, 2 qui est quand même une bonne note. Et pour le trading, le risque est supérieur parce que c’est des opérations très rapides, et je peux prendre la fièvre du trader et cliquer partout. Donc je mets la moins bonne note, 1 pour le trading.

La liquidité. L’immobilier, ce n’est pas très liquide. Si je décide de vendre un immeuble, si je le vends à la découpe, je vais mettre 6-8mois, si je le vends en bloc, je vais mettre minimum, même si je trouve un acheteur demain, je vais mettre minimum 2 mois parce que notaire, prêt, banque… Voilà. Donc ce n’est pas top niveau liquidité, note minimum : 1 point.

La stratégie bourse long terme, je récupère mon argent comme je veux. Note maximum : 3 points. La stratégie de trading, pareil, super liquide, je récupère mon argent comme je veux : 3 points.

Et la fiscalité, enfin, qui intéresse toujours la Team Rentable. L’immobilier, franchement, dispositifs fiscaux, plein de possibilités, plein de possibilités d’optimisation, des dizaines de montages possibles, des montages avancés également possibles. Bref, c’est top. 3 points, note maximale pour la fiscalité pour l’immo. Pour la bourse et la stratégie passive, je vais aussi mettre 3 points Parce qu’autant, je vais payer, on l’a vu, la flat tax sur la partie dividendes, bon, 30 %, une fiscalité assez importante. Mais sur mes gains latents, tant que je ne les réalise pas, que je ne vends pas mon portefeuille, je vais payer zéro puisque la fiscalité est déclenchée au moment de la plus-value, qui est déclenchée à la vente. Si je ne vends pas, je paie zéro. Sur 20 ans, je ne paierai pas de plus-value sur l’augmentation de valeur du portefeuille. Donc je mets quand même une très bonne note de 3 pour la bourse stratégie au long terme. Et le trading, je vais mettre une note un peu inférieure, 2, puisque j’ai cet effet où je vais payer la flat tax, 30 %, que sur ce que je réalise, par contre, je n’ai pas l’effet Kiss Cool de ne pas vendre et revenir 30 ans plus tard et de décaler mes impôts.

Si je fais les comptes, au milieu de tout ça, ça me donne 12 points pour l’immobilier, 13 points pour le trading et 15 points pour la bourse. Alors je ne renie pas l’immobilier, c’est une classe d’actifs très importante à avoir en portefeuille. Encore une fois, je ne dis pas que tel style d’investissement est meilleur que l’autre. Ce que je veux t’expliquer dans cette vidéo, c’est qu’il faut comprendre que la diversification ce n’est pas là pour rien. Ce n’est pas pour les chiens. Et c’est aussi la clé, d’avoir le meilleur de tous les mondes parce que les notes sont très disparates. T’as des bonnes notes en fiscalité, mais la passivité n’est pas top, ou le capital engagé est bien, mais le risque important, etc.

Donc tu ne peux pas avoir la meilleure classe d’actifs, le meilleur investissement sur tous les points, ça n’existe pas. Cette diversification va permettre de profiter du meilleur de tous les mondes avec ton argent, et surtout avec tes plus-values et avec ton cash-flow. Parce que ce qui est encore plus intéressant, et c’est vraiment le message de cette vidéo, c’est que 1 000 euros de cash-flow par mois, c’est génial, 1 000 euros de revenus passifs, par contre, le but, ce n’est pas de prendre ces revenus passifs et de vivre au-dessus de ses moyens et d’avoir 1 000 euros qui partent en fumée.

Augmenter mon niveau de vie de 1 000 euros, ça ne m’intéresse pas. Ces 1 000 euros, je les réinvestis. 1 000 euros de cash-flow dans l’immobilier, je les mets sur mon portefeuille boursier stratégie dividendes. Je fais ça tous les mois, 12 000 euros par an. Et ça augmente dans les 2 sens.

Mon immobilier augmente, les plus-values latentes, je suis capable de faire des montages en société, d’optimiser ma fiscalité. Pareil sur mon portefeuille bourse, je vais faire des arbitrages. Mon trading, si je mets plus de capital, pareil, j’augmente mon retour sur investissement puisque 2 % par mois de 10 000 euros, ce n’est pas pareil que 2 % par mois de 200 000 euros. Donc le but c’est de réinvestir et de profiter de cet éventail de possibilités.