Salut la Team Rentable !

On va aller plus loin pour annihiler ses impôts et faire en sorte d’optimiser sa situation fiscale. Et petite dédicace avant qu’on commence, les gens dans les commentaires qui vont crier au scandale, « c’est horrible de chercher des solutions « d’optimisation fiscale », faut savoir que les investisseurs, notamment en immobilier, paient beaucoup d’impôts, contribuent beaucoup plus que le commun des mortels. Les chefs d’entreprise contribuent beaucoup plus aussi à l’impôt, et donc à la croissance, finalement, des finances publiques et au financement des services publics et tout ce qu’on veut. Donc merci d’éviter les débats puérils, de dire : « Ah, ce n’est pas bien, nanana ! » Tout ça, hein, on s’en fout un petit peu.

Les possibilités de défiscalisation

On a plusieurs possibilités de montages en sociétés, puis de montages en holdings pour optimiser les finances de l’investisseur. Pourquoi, finalement… Je vais faire une généralité. Tu sais que je n’aime pas en faire, chaque cas en fiscalité est précis. Mais généralement, ce qu’on va faire souvent quand on débute, c’est qu’on va commencer par des montages transparents, soit en direct, soit en meublé, soit, éventuellement, à l’IR, des montages assez simples, qui ont le mérite d’être rapides, transparents. Et plus on va avancer dans son parcours, plus on va aller vers des montages en sociétés, parfois des groupes de sociétés, des choses compliquées, on va commencer à impliquer des holdings, etc. parce qu’on va atteindre un niveau critique qui fait que si on ne bascule pas sur ces montages, ça va être difficile pour nous d’aller plus loin, ça va être plus compliqué d'emprunter.

On va avoir besoin de dissocier son patrimoine professionnel de son patrimoine perso. On va avoir besoin de mettre en place un tas de garanties, donc tu vas voir que naturellement… Ne te presse pas forcément, mais avec le temps, tu iras sûrement vers les sociétés commerciales, à prépondérance immobilière, et notamment les holdings. Donc si t’as vu la 1re vidéo, aujourd’hui, on va faire un focus surtout sur le chef d’entreprise. Et j’entends par là le chef d’entreprise lambda, qui a une entreprise commerciale. Peu importe, une pizzeria, un restaurant, une start-up… Peu importe le type d’entreprise. On a aussi les entreprises à prépondérance immobilière qui vont se promener là-dedans. Donc ce que je te propose, c’est tout simplement d’annihiler ses impôts, de les amener à zéro, sur une cession, donc une vente, d’une entreprise.

Alors comment ça se passe normalement, déjà ?

Quand j’ai acheté… On va dessiner l’entreprise, on va faire une maison. Et on va dire que cette entreprise, elle vaut 1 million. Pour que ça soit simple, avec des chiffres ronds. Admettons que je veuille la vendre. Donc là, je te la fais simple : comme toute vente, on va déterminer une plus-value de cession pour avoir notre base imposable. Donc admettons, encore une fois, que… J’aie injecté dans les 100 000 dans cette entreprise, et la détermination de ma plus-value fait que j’ai 900 000 euros de plus-value. C’est extrêmement simpliste, mais ce qui nous intéresse, c’est de comprendre. Donc quand je vais céder cette entreprise, pour 900 000 euros de plus-value, en tant que personne physique, moi, moi et mon associé, moi et mon épouse, peu importe, on va prendre la quotepart de chacun, c’est de l’IR, de l’impôt sur le revenu. Pour la cession, je vais être à l’impôt sur le revenu, et puis, maintenant, à la flat tax, tout simplement. Ça veut dire que dans mon calcul, sur ces 900 000 euros de plus-value, je vais être à la flat tax 30 %, donc je devrai, normalement, payer 270 000 euros d’impôts dans mon exemple.

Ce que je te propose c’est d’effacer cet impôt-là. Ce n’est pas dégueulasse. Alors on a un dispositif… qui est plutôt super intéressant qui s’appelle l’apport cession, qui permet, via l’utilisation d’un ou d’une holding, je ne refais pas le débat de la 1re vidéo, on peut dire un ou une, de venir placer cette plus-value en report, c’est-à-dire qu’elle va être reportée. Et on va pouvoir la reporter longtemps, voire très longtemps, voire très, très longtemps.

Comment ça marche ?

Je prends ma société. Au lieu de la vendre, je vais faire un apport dans un holding que je peux avoir créé à cette occasion. C’est d’ailleurs le plus souvent ce qui se passe. Alors y a des obligations. Faut que cette société m’appartienne. Faut que je la contrôle, en fait. Faut que je sois décisionnaire de cette société, que j’aie la majorité des votes… Enfin, du moins, que j’en détienne le contrôle. Donc ça, c’est défini par : soit je suis seul à détenir cette société, soit je détiens plus d’un tiers, 33,33 %, des droits de vote. Donc ce que je vais faire, c’est un apport à cette holding. Donc c’est finalement… comme une vente. C’est-à-dire que la société, maintenant, va appartenir… Elle va être là. Elle va appartenir… Toujours ma société à 1 million. Elle va appartenir à la holding, mais c’est un apport, pas une vente. Et ce qui va se passer, c’est que ces 900 000 euros sont calculés exactement de la même façon. Donc j’ai 900 000 ici de plus-value. Sauf que je ne vais pas avoir d’impôts parce que je pratique un apport dans une société qui fonctionne avec ce type de dispositif, donc un holding, un holding patrimonial, important, dont je détiens le contrôle. Donc la plus-value est toujours là. J’ai toujours 270 000 euros.

Elle n’est pas effacée, elle est toujours là. Elle est ici, au sein de mon holding, et elle est placée, finalement, entre parenthèses. Elle est placée en report d’imposition. Là, tu vas me dire : « C’est bien, « mais moi, je voulais, comme dans le schéma du haut, « vendre mon entreprise, récupérer du cash, « et là, je ne l’ai pas vendue, je l’ai apportée à un holding. «Je n’ai pas payé de plus-value, mais je fais quoi ? »

Ce n’est pas fini. On fait un apport-cession, donc on a fait l’apport et on va faire la cession. J’ai 2 solutions. Soit j’ai bien anticipé les choses et j’ai fait cet apport depuis plus de 3 ans… Et c’est le mieux à faire. Donc si tu es chef d’entreprise, je te conseille de commencer à penser à tout ça si tu penses que ton entreprise est vendable et si tu as la volonté de la vendre plus tard. Ou soit je l’ai moyen anticipé, voire pas du tout, et j’ai fait ce dispositif-là depuis moins de 3 ans. Donc j’ai 2 cas possibles. On va commencer par le moins de 3 ans. Si ça fait moins de 3 ans que j’ai fait cet apport, je peux garder mon report à une condition. C’est-à-dire que si je ne valide pas cette condition, je ne garde pas mon report. Je dois faire un réinvestissement… des sommes… Là, des 900 000 euros, puisque je vends 900 000, qui auraient dû me déclencher 270 000, donc sur les 900 000, je dois faire un réinvestissement de minimum… 60 % de cette somme-là pour garder mon report. C’est-à-dire que je vais vendre cette société à un acheteur, peu importe qui, je vais donc récupérer 900 000, enfin, 1 million, même, mais ma plus-value va être déterminée sur 900 000. Ma société est vendue, je récupère 1 million, ma plus-value, c’est 900 000, dont j’aurais dû payer 270, mais ces 270 sont en report. Donc moi, je dois réinvestir pour garder mon report, la valeur de la plus-value, 60 % de cette valeur-là… Ça, c’est pour le cas moins de 3 ans.

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Par contre, ce réinvestissement-là, je dois le faire dans des activités… autorisées. Je ne peux pas faire n’importe quoi avec ce réinvestissement-là. Alors ça, c’est défini sur l’article 150 B ter du Code général des impôts, que je te mets, bien sûr, en lien autour de cette vidéo. Si ce dispositif t’intéresse, lis-le. Un certain nombre d’activités autorisées. 1er type d’activités autorisées, dans le financement de moyens commerciaux. Je vais réinvestir, par exemple, dans une de mes entreprises, dans une nouvelle entreprise, dans des parts d’entreprises commerciales. Par exemple, je vais acheter des machines, du fonds de commerce, etc.

J’ai aussi l’achat de sociétés qui sont compatibles avec ça, l’achat en totalité ou de parts de sociétés compatibles avec ce qu’on vient de dire, ou l’investissement au capital, aux souscriptions de parts de fonds communs de placement, principalement. Pareil, tu trouveras la liste que je vais te mettre dans l’article de loi. Je ne vais pas t’en parler en détail parce que globalement, ce que tu peux acheter en termes de fonds communs de placement, ce n’est pas super fou. Tu vas pouvoir investir en private equity, éventuellement, c’est ce qui sauve le truc, via du financement participatif, via des fonds risques, en fait. Mais ce n’est pas ce qui nous intéresse vraiment, vraiment, puisque là, on est dans un cas sans trop d’anticipation depuis moins de 3 ans. Par contre, si tu as fait l’apport depuis plus de 3 ans, donc cet apport à la holding, là, on est dans le 2e cas, beaucoup plus intéressant. Puisque là, pour garder mon report… Je te rappelle que je dois 270 000 euros d’impôts, que j’ai récupéré de la tréso dans ma holding.

Là, pour garder mon report, eh bien… J’ai aucune obligation. C’est-à-dire que je peux toujours vendre, récupérer la tréso dans ma holding, avoir 270 000 euros d’impôts que je suis censé payer qui vont rester en report, et je peux faire ce que je veux de l’argent puisque ça fait plus de 3 ans. Je peux réinvestir où je veux. C’est pas compliqué. Si je veux investir en bourse avec mon holding patrimonial, je peux le faire, si je veux investir dans de l’immobilier, créer une SCI sous cette holding, réutiliser les fonds, etc., je peux le faire. Je peux tout faire. Donc globalement, dans ces 2 grands cas, soit j’ai anticipé à plus de 3 ans, soit je n’ai pas anticipé, je garde mon report. Et ce report, je peux le garder longtemps, très longtemps, ad vitam æternam. Parce que maintenant, ce qui va être capable d’éteindre ce report-là, ça va être globalement la dissolution, la cession, la vente des parts de cette holding. Si je garde cette holding comme une holding patrimoniale, et je continue à faire des activités à l’intérieur, ce holding peut durer toute ma vie.

Y a une disposition relativement intéressante dans la loi, c’est qu’au décès du contribuable, le report devient une exonération de fait, puisque tu es mort. Donc globalement, tu vas pouvoir garder 270 000 euros dans cet exemple-là de sursis d’impôts toute ta vie sans jamais payer. Maintenant, des cas particuliers qu’il faut comprendre. Donc on remonte dans la 1re vente dont on parlait, la vente en nom propre, on a des abattements pour une durée de détention à ce niveau-là qu’il faut connaître. Le 1er, ça va être un abattement de 50 %. C’est-à-dire qu’on va prendre la plus-value qu’on a déterminée, on va enlever 50 %… Si tu détiens les titres de ta boîte, depuis plus de 2 ans et jusqu’à 8 ans, 50 %, c’est quand même intéressant. Tu vas monter jusqu’à 65 % si tu es au-dessus de 8 ans. Donc pareil, à connaître. Ce qui fait que, finalement, dans notre exemple fictif, si on détenait l’entreprise depuis plus de 8 ans, notre base imposable, c’était plus 900 000, c’était 900 000 diminués de 65 % de cette somme. Donc ça vient changer la cascade en dessous. Par contre, attention, je vous connais, la Team Rentable, ces exonérations fonctionnent pour toutes les sociétés, sauf les entreprises à prépondérance immobilière.

Donc autant le dispositif d’apport-cession fonctionne avec une société à prépondérance immobilière, comme une SCI que tu apporterais dans un holding. Et puis, soit moins de 3 ans, tu réutilises le produit de la cession pour réinvestir dans les activités autorisées et tu gardes ton report, Soit plus de 3 ans, tu gardes ton report si gardes ta holding. Ça marche avec une société à prépondérance immobilière. Par contre, ce tout 1er dispositif-là d’abattement, sur la 1re vente ou la 1re cession, finalement… Le 1er apport, ça serait la même chose, on ne calculerait pas sur 900 000, mais 900 000 moins l’abattement. Ça ne marche pas pour les sociétés à prépondérance immobilière.

2e cas particulier à connaître pour les investisseurs immobiliers. Ici, on a un tas d’activités autorisées où on va faire une activité commerciale, industrielle, agricole… ou éventuellement racheter une entreprise ou des parts ou investir dans des fonds pas top. En revanche, ici, on a un truc qui est bien et pas bien. Dans les activités autorisées, on n’a pas la gestion de son patrimoine. Donc toute activité de gestion de son patrimoine c’est interdit. Donc là, globalement, je ne vais pas pouvoir investir dans un immeuble, par exemple. Par contre, pour les gens qui sont marchands de biens ou veulent le devenir, qui s’intéressent à l’achat-revente, l’activité de marchand de biens, même si c’est de l’immobilier, ça n’est pas de la gestion de patrimoine, c’est une activité commerciale. Donc les activités commerciales sont autorisées ici, dans le réinvestissement moins de 3 ans. Par contre, ici, une fois que t’es après 3 ans, là, je fais ce que je veux, je fais mon patrimoine si j’ai envie, je fais de la SCI, tout ce que je veux. OK ?

Donc 2e petite subtilité à connaître : l’activité d’achat-revente, le marchand de biens, c’est super intéressant, mais attention, petit instant pub, forme-toi aux activités de marchand de biens, c’est vraiment le plus casse-gueule dans l’immobilier parce que tu vas déclencher le statut professionnel. Si tu es marchand de biens, tu es professionnel de l’immobilier, même si t’as pas fait d’études ou que ne t’as pas de carte.

Pense à te former, et encore plus si tu peux être financé. C’était l’instant pub. Encore un cas particulier : si tu déménages hors de France. Admettons que tu projettes de t’expatrier, que tu utilises ce dispositif, tu as un report de X milliers, centaines de milliers d’euros, et puis, 5 ans, 10 ans plus tard, tu t’expatries, tu pars de France, le report s’arrête. Il faudra payer tes impôts.

Dernier cas particulier, je te mets les articles de loi, pareil, en référence : la donation. Admettons que tu as décidé d’utiliser cet apport-cession, tu gardes ton holding toute ta vie, tu restes en report, en report d’imposition, et puis, tu décides de donner, pour anticiper ta succession, à tes enfants, tes petits-enfants, les parts de ton holding. Si le donataire qui récupère ces parts les garde plus de 5 ans sans liquider, sans vendre, eh bien, le report devient une exonération totale. Donc il est plus en report, il est en exonération cette fois-ci, et l’impôt va finir par s’éteindre avec le temps. Par contre, y aura des droits de succession à payer puisque ça reste une donation. Bref, tu l’as compris, le maître-mot en fiscalité, et plus on va vers de la fiscalité avancée ça va être l’anticipation. Et pour ça, y a plusieurs étapes, plusieurs choses importantes.

1, l’autoformation et la formation du contribuable, de toi, de l’investisseur, pour pouvoir connaître ces dispositifs et les anticiper comme on a vu, plus de 3 ans, moins de 3 ans, et après, ça continue sur toute ta vie.

2e chose : être bien entouré. Ça passe par une bonne formation, mais surtout par une bonne équipe. Et je pense notamment, pour tout ça, et là, je te mets un disclaimer, encore une fois, je ne suis pas avocat fiscaliste, c’est à visée purement éducative, ça n’est pas un conseil d’investissement blabla, entoure-toi d’un bon avocat fiscaliste pour tout ça. C’est important pour 2 raisons parce que c’est lui qui va formaliser tout ça, faire les bonnes déclarations et te faire signer les bons papiers au bon moment et les bons enregistrements au bon endroit.

Et la loi change, la doctrine fiscale change aussi régulièrement. Encore une fois, l’équipe, et notamment, pour l’investisseur, un bon avocat fiscaliste, c’est capital. Ce que tu peux faire pour me remercier !