Salut la team rentable !

Aujourd’hui on va parler de SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, et tout le monde me dit : « Yann, comment investir dans les SCPI, quelles sont les meilleures, comment faire ? » Donc c’est ce qu’on va voir aujourd’hui.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, c’est quoi ?

SCPI, il y a une mode en ce moment absolument dingue autour de ça. Je ne sais pas pourquoi, je ne comprends pas pourquoi, parce que, je vais aller droit au but dans cette vidéo, les SCPI, c’est vraiment de la grosse m*rde. Alors pourquoi ? C’est très simple. Quand tu vas investir en SCPI, tu vas acheter des parts d’une société, qui comme son nom l’indique, est une société civile, qui va placer l’argent sur le sous-jacent immobilier : société civile de placement immobilier. Donc c’est une espèce de fond, globalement, qui va collecter l’argent et le placer. Mais le problème autour de tout ça, c’est qu’il y des règles du jeu, et la structuration juridique et fiscale fait que ces règles du jeu, pour un investisseur rentable qui n’est pas Tata Jacqueline, elles ne donnent pas vraiment envie.

Première chose, on va compter entre 8 et 10% de frais d’entrée. Ce qui veut dire que pour retrouver son investissement amputé des frais d’entrée, il va déjà falloir rester plusieurs années à l’intérieur de la SCPI, ne pas retirer son argent, juste pour compenser ces frais d’entrée. Un petit peu de la même façon où tu achèterais ta résidence principale, et pour compenser les frais de notaire, il faut rester plusieurs années à l’intérieur. Au début finalement, tu ne rembourses que des frais de mutation, ou frais d’agence éventuellement. C’est un petit peu la même idée. Donc déjà, tu es bloqué avec cet investissement dès le début, et moi, un investissement où on me dit, tiens tu as 8 ou 10% juste pour rentrer déjà, je n’ai pas très envie.

Ensuite il y a deux types de SCPI possibles : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Alors déjà là, il y a encore des pièges, puisque si tu es à capital fixe, tu ne vas pas pouvoir revendre tes parts de SCPI facilement, il va falloir attendre des moments bien précis dans l’année temporellement, trouver un acheteur en face avec une liquidité beaucoup plus compliquée, et la négociation beaucoup compliquée. Donc, à choisir entre les deux, il vaut mieux choisir la SCPI à capital variable, qui va s’échanger plutôt comme un titre de bourse.

SCPI : est-ce intéressant ?

Alors le problème suivant, il est double : la fiscalité et les rendements. Ne commençons pas la fiscalité, déjà on est sur des revenus fonciers. Pourquoi ? Parce que t’as vu que dans le nom déjà, « Société Civile de Placement Immobilier », ça ressemble un peu à une société civile immobilière, c’est rigolo. Et puis la société civile immobilière de base, on le sait elle est transparente, elle est à l’IR, avec certes une option à l’IS. Là pour les SCPI, tu vas être à l’IR, et tu vas même être plus que ça, tu vas être au revenu foncier. Ce qui veut dire que ça va venir contaminer tes revenus fonciers, si tu en as déjà, donc éventuellement ça va déséquilibrer tes éventuels déficits. Et puis, si tu n’en as pas, ça va être quand même la fiscalité des revenus fonciers, qui n’est quand même pas la plus adaptée et la plus agréable pour l’investisseur, puisqu’on parle d’une imposition sur ta tranche marginale d’imposition, plus les prélèvements sociaux. Et ça commence à faire mal puisqu’on est à tranche marginale, donc peut-être 30% pour la plupart des gens, plus 17,2 de prélèvements sociaux, donc on est à 47,2 de fiscalité pour l’investisseur moyen. Ca fait pas plaisir.

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Donc le pendant finalement de ce problème fiscal, ça va être le problème du rendement. Le rendement moyen des SCPI, c’est 4,51% brut. Donc déjà, 4,51 brut pour un investisseur rentable, un investisseur immobilier, ça te fait déjà rigoler. Mais 4,51 brut au revenu foncier, avec mon exemple d’avant, tranche à 30% par exemple, plus 17,2 de prélèvements sociaux, je suis à 47,2, ça fait que mon rendement brut de 4,51, j’atteins un rendement époustouflant net de 2,13. Donc si tu te rappelles bien les frais d’entrée, 8 à 10%, rendement entre un peu plus de 4 et un peu plus de 2 net, tu comprends très vite combien d’années il va me falloir simplement pour rembourser mes frais d’entrée. Donc pour toutes ces raisons-là, pour moi la SCPI c’est pas du tout team rentable, c’est pas du tout intéressant.

Je ne comprends pas qu’autant de gens en parlent, je ne comprends pas, c’est vraiment un placement Tata Jacqueline, Tata Rachel qui n’a rien compris. « Ah bonjour monsieur le banquier, qu’est-ce que vous me proposez ? Oh, des SCPI, c’est génial. » C’est à chi*r, c’est de la m*rde. Donc la question c’est, on se moque de qui ? Et c’est toujours la même réponse : on manque de culture financière, on manque de culture d’investisseur. Les journaux généralistes nous dépeignent les SCPI comme des rendements absolument dingues, dès qu’on dépasse 4% les SCPI ont explosé… Enfin, il faut arrêter. Donc, il faut faire taire ce bruit-là, et je sais que c’est compliqué parce que c’est la majorité. Mais encore une fois, pour atteindre les résultats financiers des 1%, il ne faut pas faire comme les 99% restants. Le problème c’est que ces 99% restants, c’est la majorité, c’est les journaux généralistes, c’est la télé, c’est le journal de 20h, c’est Tata Jacqueline, c’est la machine à café au travail, et c’est pour ça qu’on arrive à des aberrations comme ça, avec de tels placements qui sont mis en avant par la banque, par les conseillers en gestion du patrimoine, etc, en plus avec des conflits d’intérêt, parce que quand la banque t’introduit le fond maison ou le copain maison, ou le conseiller en gestion de patrimoine t’introduit le petit fond qui va bien, parce que celui-là paye des meilleurs commissions, on arrive tout simplement à un conseil qui est complètement erroné et qui n’est pas fait pour t’aider.

Alors je sais ce qu’on va me dire dans les commentaires, oui mais Yann sur les SCPI, on peut faire du levier bancaire, on peut faire de l’emprunt donc c’est génial, c’est super. Ok alors, je traduis, tu t’imagines faire du levier bancaire sur un investissement au revenu foncier qui rapporte 4,5% brut. Et tu trouves ça bien, tu trouves ça intelligent. Non, ça ne fonctionne pas, oui on peut faire du levier bancaire sur la SCPI, oui on peut faire du démembrement, mais c’est pareil, le démembrement ça a l’air d’une bonne idée sur le papier, mais c’est une fausse bonne idée. Pourquoi ? Parce que pour rattraper encore une fois notre rendement, il va falloir choisir des durées de démembrement très longues, ce qui fait qu’on va être marri avec l’actif, et notre cash certes minoré, va être immobilisé quand même très longtemps, encore une fois la règle des 10%, je ne te la raconte pas encore une nouvelle fois. Et c’est un manque à gagner clair, perte sèche et totale. Bref, on a compris que c’était super nul, je ne vais pas te dépeindre plus que ça les SCPI.

Quelles alternatives aux SCPI ?

Maintenant, tu sais que quand je viens avec un problème, je viens avec une solution, et j’ai une solution pour toi pour investir de la même façon dans ce qu’on appelle la pierre-papier, c’est-à-dire que j’investis dans l’immobilier via un intermédiaire, donc je ne gère pas, comme les SCPI. Mais il y a une solution, une alternative beaucoup mieux avec un meilleur rendement, toute aussi peu risquée, même si il peut y avoir un risque sur les SCPI en effet quand elles sont mal gérées, quand le cash est mal géré. Là on va trouver le même risque donc le risque reste faible. Mais par contre les rendements sont largement supérieurs. Tu veux savoir ce que c’est ? Tu veux ? Je te le dis.

J’ai bien sûr la vraie solution, on va aller vers les REIT ou les SIIC. Donc REIT, en anglais Real Estate Investment Trust, et les SIIC, sociétés d’investissement immobilier cotées. Donc c’est la même chose, sauf qu’une va se trouver plutôt outre-Atlantique, et l’autre plutôt en France. Alors comment ça marche ? Ca marche de la même façon globalement, tu vas prendre des parts dans une société cotée sur les marchés financiers, donc ça s’achète exactement comme une action. D’ailleurs ça te donne à peu près les mêmes droits qu’une action, tu vas avoir des parts dans ce fond-là, et ce fond-là va également investir dans l’immobilier, comme pour les SCPI tu en trouves des très spécialisées, par exemple sur les immeubles de bureaux, ou sur les locaux commerciaux. Mais par contre un petit peu différent des SCPI, tu vas en trouver des beaucoup plus diversifiés, et tu vas trouver surtout beaucoup plus d’offres, de possibilités, avec des stratégies à chaque fois bien précises, où on va mettre 10% de ceci, 20% de cela, on va garder un petit peu du cash, on va réinvestir ou on ne va pas réinvestir, on va distribuer des dividendes, on ne va pas distribuer des dividendes.

Bref, il y a plein de possibilités, et il y a beaucoup plus de choix. L’avantage également c’est que, je te l’ai dit, on est sur les marchés financiers, ça s’achète et ça se vend comme une action, donc la liquidité n’a rien à voir avec des parts de SCPI, où je dois me prendre la tête comme pas possible pour les vendre. Là, je clique sur un bouton vendre, hop, je récupère mon argent, c’est terminé. En face, il y a de la demande, il y a de la liquidité. Comme d’habitude, ce n’est pas une baguette magique, il faut faire son choix, étudier chaque société, pas faire n’importe quoi, choisir les bonnes, plutôt des boîtes qui sont bien ancrées avec une bonne liquidité etc. Mais une fois que tu as fait ce choix, qui est d’ailleurs le même qu’avec les SCPI, c’est beaucoup plus pratique, liquide, sécuritaire, mieux coté, mieux échangé, mieux vu, avec une plus grande diversité possible, une plus grande diversification, beaucoup plus de choix, enfin bref, que des avantages. Et les derniers avantages, et pas des moindres : la fiscalité. Là tu investis dans un titre sur une bourse finalement, qui va ressembler à une action, et bien tu auras la même fiscalité, tu vas plus être du tout au revenu foncier, on ne va pas venir contaminer tes éventuels autres revenus fonciers.

Tu ne vas pas payer des sommes délirantes d’impôts, tu vas payer exactement ce que tu paierais, dans le cas des dividendes, sur des dividendes, c’est-à-dire le prélèvement forfaitaire classique, la flat-tax 30%. Et si tu fais une plus-value au moment de la revente, comme sur une plus-value d’opération financière en bourse valeur immobilière, pareil, flat-tax 30%, terminé, c’est beaucoup plus simple, plus facile, c’est beaucoup moins cher également. Le rendement moyen maintenant, puisqu’on a parlé du rendement moyen des SCPI. Alors j’ai trouvé les chiffres, je te les mets pour les REIT, on a un rendement moyen entre 1978 et 2016, j’ai trouvé quand même un bel écart pour qu’on se rende vraiment compte, un rendement moyen de 12,87, brut certes toujours, donc je n’ai pas encore payé l’impôt. Alors bon, on lève l’impôt si tu veux, admettons que tu fasses des arbitrages tous les ans, que tu décides de payer l’impôt bêtement sur ces 12,87, tu vas enlever 30%, ça fait 3,86. Il reste 9,01, net face aux 2,40 et quelques qui nous restaient plus tôt avec les SCPI. Donc, j’ai envie de te dire qu’il n’y a pas photo je crois.

REIT, SIIC : pourquoi investir là-dedans ?

Pour plusieurs raisons : certes, je ne vais pas pouvoir faire de levier bancaire, donc j’achète de l’immobilier ; en échange, je ne le gère pas, je n’ai rien à faire, j’ai un bon rendement, par contre en effet, je ne peux pas utiliser le levier bancaire. Donc, ça va être bien pour, vraiment, moi si j’étais toi, et c’est ce que je fais moi, je le vois vraiment comme un investissement sur les marchés financiers, je le vois comme un placement en actions, tout bête comme un ETF. C’est-à-dire que t’achètes ton REIT, et puis tu ne vois même pas ça comme de l’immobilier, même si le sous-jacent c’est de l’immobilier. Par contre, quelque chose de bien avec l’immobilier et le sous-jacent immobilier, c’est que c’est un super rempart contre l’inflation.

Exactement de la même façon que l’immobilier détenu en direct, quand il y a beaucoup d’inflation, parce que je sais que c’est beaucoup la crainte en ce moment, qu’il y ait un regain d’inflation, même si les chiffres pour l’instant ne le prouvent pas ; mais s’il y avait un regain énorme d’inflation, c’est une très bonne valeur refuge, puisque quand les prix augmentent, ils augmentent pour tout et aussi pour les actifs immobiliers. Et donc on a là une bonne façon de se sécuriser également contre l’inflation. Et puis en plus de n’avoir aucune gestion, c’est un super outil de diversification immobilier, puisque je vais pouvoir investir dans des boîtes, qui elles-mêmes investissent dans des porte-feuilles qui sont très diversifiés.

On va avoir des bureaux, des locaux commerciaux, des habitations, on va être sur plusieurs pays, sur plusieurs monnaies. On va être diversifiés vraiment, tu peux avoir une partie de ton porte-feuille du côté de la Chine, aux Etats-Unis, au Luxembourg, en France, en Espagne. Encore une fois, la diversification sur ce type de placement, c’est tout simplement de lire les brochures, de regarder où ces boîtes investissent, comment elles le font, et puis de faire son allocation, de faire son petit panier. Et puis, pour lisser le risque, tout simplement on fait une bonne allocation, on ne fait pas all-in sur un seul REIT par exemple, on choisit deux, trois, quatre REIT, deux, trois, quatre SIIC, on choisit des boîtes, des fonds qui investissent sur des actifs justement eux-mêmes diversifiés, un peu de bureaux, un peu d’habitations etc. Et on se fait comme ça une super allocation, quasi mondiale, et à l’abri des fluctuations de taux de change et de l’inflation.

Pour savoir comment les sélectionner, comment les mettre en porte-feuille, comment faire son allocation, je te mets le lien de notre programme RLT, qui est le programme de formation à l’investissement en bourse, qui s’adresse aux débutants, qui te prend par la main de 0, pour t’apprendre justement à constituer ton porte-feuille et à le faire de la bonne façon, sans trop de risque, en bon père de famille. Cette formation peut être gratuite parce qu’elle est financée par notre partenaire, si tu passes par notre partenaire. Pour ouvrir ton compte, t’as toutes les infos si tu cliques sur le lien, et tu seras guidé. Une bonne façon de se former gratuitement, c’était l’instant pub, ça fait toujours plaisir.

Voilà, j’espère que ça t’a plu, que ça t’a ouvert l’esprit. Oublie les SCPI, et petit disclaimer attention, un porte-feuille boursier ne doit pas être 100% composé d’une seule classe d’actifs, encore une fois ça serait bête d’investir all-in dans un seul REIT, mais ça serait bête aussi d’investir all-in même dans 5 REIT, 5 SIIC, parce que je serais all-in que sur de l’immobilier. Et si en plus, personnellement je fais de l’immobilier, ça veut dire que quasiment tout, voire même tout mon patrimoine est sur l’immobilier. C’est pas une très bonne diversification non plus, donc rajoutons des actions, puis faisons un patrimoine bien diversifié !